Zwei Bescheide, eine Reihenfolge
Wer eine Immobilie erbt, erhält in der Regel zwei Bescheide von zwei verschiedenen Finanzämtern. Der erste stellt den Grundbesitzwert fest, der zweite setzt die Erbschaftsteuer fest. Der erste ist für den zweiten bindend. Wer diese Reihenfolge nicht kennt, legt seinen Einspruch beim falschen Bescheid ein und verliert die Möglichkeit, den Wert noch zu ändern.
Grundlagenbescheid und Folgebescheid
Der Feststellungsbescheid des Lagefinanzamts ist ein sogenannter Grundlagenbescheid. Er legt den Wert fest, mit dem das Erbschaftsteuerfinanzamt rechnen muss. Der Erbschaftsteuerbescheid ist der Folgebescheid. Wird der Grundlagenbescheid später geändert, wird auch der Folgebescheid automatisch angepasst. Umgekehrt gilt das nicht: Ein Einspruch gegen den Erbschaftsteuerbescheid kann den festgestellten Wert nicht angreifen.
Warum zwei Finanzämter beteiligt sind
Das Lagefinanzamt ist für das Grundstück zuständig, weil es die örtlichen Daten kennt. Das Erbschaftsteuerfinanzamt richtet sich in der Regel nach dem letzten Wohnsitz des Erblassers. Liegen Wohnort und Haus in verschiedenen Bezirken, sind tatsächlich zwei Ämter beteiligt, die nacheinander tätig werden. Wer Fragen zum Wert hat, wendet sich an das Lagefinanzamt.
In der Praxis bedeutet das, dass der Feststellungsbescheid oft vor dem Erbschaftsteuerbescheid eintrifft. Manche Erben halten ihn für eine bloße Mitteilung und legen ihn ab. Tatsächlich ist er der wichtigere der beiden Bescheide, denn mit ihm wird der Wert für alle weiteren Schritte festgeschrieben.
Die Feststellungserklärung
Bevor ein Feststellungsbescheid ergeht, fordert das Lagefinanzamt die Erben in der Regel auf, eine Feststellungserklärung abzugeben. Darin werden die Daten des Grundstücks abgefragt: Fläche, Gebäudeart, Baujahr, Wohnfläche, Ausstattung, bei vermieteten Objekten die Mieten.
Die Frist zur Abgabe
Das Finanzamt setzt für die Erklärung eine Frist, die nach § 153 Abs. 1 BewG mindestens einen Monat betragen muss. In der Praxis wird sie oft auf Antrag verlängert, etwa wenn der Erbschein noch fehlt oder Unterlagen beschafft werden müssen. Ein kurzer, begründeter Antrag auf Fristverlängerung ist in aller Regel unproblematisch.
Wer die Erklärung abgibt
Die Erklärung kann von jeder Person verlangt werden, für deren Besteuerung der Wert von Bedeutung ist. Bei einer Erbengemeinschaft betrifft das jeden Miterben. Es ist sinnvoll, die Erklärung gemeinsam abzugeben, damit keine widersprüchlichen Angaben entstehen.
Die Erklärung als erste Chance
Die Feststellungserklärung ist der früheste Zeitpunkt, an dem Erben den Wert beeinflussen können. Liegt ein Gutachten oder ein Kaufvertrag bereits vor, kann es gleich beigefügt werden. Das ist der direkteste Weg zum niedrigeren Wert, weil dann gar kein Einspruch nötig wird. Was ein solches Gutachten enthalten muss, steht in Steuerwert zu hoch: Mit welchem Gutachten Erben den niedrigeren Wert nachweisen.
Was passiert, wenn keine Erklärung kommt
Geben die Erben die Erklärung nicht ab, kann das Finanzamt die Besteuerungsgrundlagen schätzen. Eine Schätzung orientiert sich an den verfügbaren Daten und fällt selten zugunsten der Erben aus. Zusätzlich kann ein Verspätungszuschlag festgesetzt werden.
Schätzung ist kein Endpunkt
Auch gegen einen Schätzungsbescheid ist der Einspruch möglich. Erben müssen dann aber die Erklärung nachholen und gegebenenfalls einen niedrigeren Wert nachweisen. Der Aufwand ist größer, und die Frist ist dieselbe wie bei jedem anderen Bescheid.
Hinzu kommt ein praktisches Problem: Eine Schätzung beruht oft auf unvollständigen Daten, etwa einer angenommenen Wohnfläche oder einem unterstellten Baujahr. Diese Annahmen müssen im Einspruch Punkt für Punkt widerlegt werden. Wer die Erklärung von Anfang an selbst abgibt, kann die Daten dagegen direkt richtig angeben und erspart sich diesen Umweg.
Nicht auf das Finanzamt warten
Manchmal dauert es Monate, bis das Finanzamt zur Erklärung auffordert. Diese Zeit können Erben nutzen, um Unterlagen zu sammeln, den Zustand zu dokumentieren und eine Markteinschätzung einzuholen. Wer gut vorbereitet ist, kann die Erklärung dann zügig und mit Belegen abgeben.
Zu den Unterlagen, die in der Erklärung regelmäßig gebraucht werden, gehören ein aktueller Grundbuchauszug, die Flurkarte, Baupläne oder eine Wohnflächenberechnung, bei vermieteten Objekten die Mietverträge sowie der Energieausweis. Vieles davon findet sich im Nachlass, anderes muss beim Grundbuchamt oder beim Katasteramt angefordert werden. Wer frühzeitig beginnt, vermeidet Zeitdruck.
Der Einspruch gegen den Feststellungsbescheid
Ist der Feststellungsbescheid ergangen und der Wert zu hoch, bleibt der Einspruch. Er ist kostenlos, braucht keinen Anwalt und hat eine kurze, aber feste Frist.
Ein Monat ab Bekanntgabe
Der Einspruch ist nach § 355 Abs. 1 AO innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe des Bescheids einzulegen. Bei einem per Post versandten Bescheid gilt er wenige Tage nach der Aufgabe zur Post als bekanntgegeben. Das Datum auf dem Bescheid ist deshalb nicht der Fristbeginn, gibt aber eine gute Orientierung. Wer sichergehen will, rechnet vom Bescheiddatum aus und legt den Einspruch nicht auf den letzten Tag.
Form und Inhalt
Der Einspruch muss schriftlich oder elektronisch eingelegt werden, etwa per Brief oder über das Online-Portal der Finanzverwaltung. Er muss erkennen lassen, gegen welchen Bescheid er sich richtet und dass der Bescheid überprüft werden soll. Eine ausführliche Begründung ist für die Fristwahrung nicht erforderlich. Sie kann nachgereicht werden.
Eine kurze Formulierung genügt: Gegen den Bescheid über die gesonderte Feststellung des Grundbesitzwerts vom angegebenen Datum wird Einspruch eingelegt, die Begründung folgt. Wichtig ist, das Aktenzeichen und das Datum des Bescheids anzugeben, damit das Finanzamt den Einspruch eindeutig zuordnen kann. Ein Nachweis über den rechtzeitigen Eingang, etwa ein Sendeprotokoll oder ein Einschreiben, schafft Sicherheit.
Begründung mit dem Nachweis
Die Begründung stützt sich auf den Nachweis nach § 198 BewG, also ein Gutachten oder einen zeitnahen Kaufpreis. Zusätzlich können Fehler in den Eingangsdaten gerügt werden, etwa eine falsche Wohnfläche oder ein falsches Baujahr. Beides lässt sich kombinieren.
Zeit gewinnen für das Gutachten
Die größte praktische Hürde ist die Zeit. Ein Gutachten dauert oft länger als ein Monat. Ein geplanter Verkauf ist vielleicht noch nicht abgeschlossen. Trotzdem muss der Einspruch fristgerecht eingehen.
Einspruch einlegen, Begründung ankündigen
Der übliche Weg ist, den Einspruch fristgerecht einzulegen und darin anzukündigen, dass die Begründung mit einem Gutachten oder einem Kaufvertrag nachgereicht wird. Das Finanzamt setzt dann meist eine angemessene Frist. Reicht sie nicht, kann sie mit Begründung verlängert werden.
Das Gespräch mit dem Sachbearbeiter
Viele Einspruchsverfahren lassen sich schneller lösen, wenn Erben oder ihre Berater das Gespräch mit dem zuständigen Sachbearbeiter suchen. Ein kurzer Anruf klärt oft, welche Unterlagen das Finanzamt erwartet und ob es Bedenken gegen ein bestimmtes Gutachten hat. Das verhindert, dass ein Gutachten eingereicht wird, das am Ende an einem formalen Punkt scheitert.
Den geplanten Verkauf einbeziehen
Wer verkaufen will, kann den Einspruch nutzen, um das Verfahren offenzuhalten, bis der Kaufvertrag vorliegt. Liegt der Verkauf innerhalb eines Jahres nach dem Erbfall, ist der Kaufpreis ein starker Nachweis. Die Voraussetzungen beschreibt Steuerwert zu hoch: Wann der Verkaufspreis im ersten Jahr als Nachweis zählt.
Was während des Einspruchs gilt
Ein Einspruch hält die Zahlungspflicht für die Erbschaftsteuer nicht automatisch an. Erben müssen den festgesetzten Betrag zunächst zahlen, es sei denn, sie beantragen etwas anderes.
Die Zahlungsfrist für die Erbschaftsteuer beträgt in der Regel einen Monat ab Bekanntgabe des Steuerbescheids. Erben, die das Geld erst aus dem Verkauf des geerbten Hauses aufbringen können, geraten dadurch schnell unter Druck. Neben der Aussetzung der Vollziehung kommt in solchen Fällen auch eine Stundung in Betracht, wenn die sofortige Zahlung eine erhebliche Härte wäre.
Aussetzung der Vollziehung
Bestehen ernsthafte Zweifel an der Höhe des Werts, kann beantragt werden, die Vollziehung des Erbschaftsteuerbescheids auszusetzen. Dann muss der strittige Teil der Steuer vorerst nicht gezahlt werden. Hat der Einspruch am Ende keinen Erfolg, fallen Zinsen auf den ausgesetzten Betrag an. Der Antrag lohnt sich vor allem bei hohen Beträgen.
Risiko einer Verschlechterung
Im Einspruchsverfahren prüft das Finanzamt den Bescheid vollständig, nicht nur in dem Punkt, den die Erben angreifen. Stellt es dabei fest, dass der Wert eigentlich höher sein müsste, kann es den Bescheid auch zum Nachteil ändern. Es muss vorher darauf hinweisen, und die Erben können den Einspruch dann zurücknehmen. Das Risiko ist gering, sollte aber bekannt sein.
Sonderfälle und spätere Änderungen
Nicht immer verläuft das Verfahren geradlinig. Einige Konstellationen verdienen besondere Aufmerksamkeit.
Wenn die Steuerbefreiung später entfällt
Bei einem steuerfrei geerbten Familienheim spielt der Wert zunächst keine Rolle. Nach § 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG entfällt die Befreiung aber rückwirkend, wenn der Erbe innerhalb von zehn Jahren auszieht, ohne dass zwingende Gründe vorliegen. Dann wird der festgestellte Wert plötzlich maßgeblich. Wer den Bescheid damals hingenommen hat, hat dann kaum noch Möglichkeiten. Es kann sich deshalb lohnen, auch einen Bescheid zu prüfen, der zunächst ohne Steuerfolge bleibt.
Mehrere Miterben
Der Feststellungsbescheid wirkt gegenüber allen Beteiligten. Jeder Miterbe kann Einspruch einlegen, und ein erfolgreicher Einspruch wirkt für alle. Es ist aber sinnvoll, sich abzustimmen, damit nur ein Gutachten beauftragt wird und keine widersprüchlichen Angaben entstehen. Den Gesamtüberblick über alle Schritte gibt Geerbte Immobilie: Wenn der Steuerwert über dem Marktwert liegt.
Eine Checkliste für den Ablauf
Die einzelnen Schritte lassen sich in eine einfache Reihenfolge bringen, die verhindert, dass Fristen verstreichen oder Nachweise zu spät kommen.
Vor dem Bescheid
Unterlagen sammeln, den Zustand des Hauses dokumentieren und eine erste Markteinschätzung einholen. Die Feststellungserklärung vollständig und mit den richtigen Grunddaten abgeben, bei Bedarf mit Gutachten oder Kaufvertrag. Fristverlängerungen rechtzeitig beantragen, wenn Unterlagen fehlen.
Nach dem Bescheid
Das Bekanntgabedatum notieren, die Erläuterungen mit der eigenen Erklärung vergleichen und innerhalb eines Monats Einspruch einlegen, wenn der Wert zu hoch erscheint. Die Begründung mit dem Nachweis nachreichen und, falls nötig, die Aussetzung der Vollziehung für den Erbschaftsteuerbescheid beantragen. Wer diese Schritte in dieser Reihenfolge abarbeitet, behält auch bei einem komplizierten Erbfall den Überblick.