Geerbte Immobilie: Wenn der Steuerwert über dem Marktwert liegt

Das Finanzamt bewertet geerbte Häuser nach Tabellen, nicht nach Augenschein. Bei älteren Häusern liegt der Steuerwert deshalb oft über dem, was ein Käufer zahlen würde, und das Gesetz erlaubt ausdrücklich den Gegenbeweis.

Warum geerbte Häuser oft zu hoch bewertet werden

Wer eine Immobilie erbt, bekommt vom Finanzamt nicht nur einen Erbschaftsteuerbescheid, sondern vorher einen eigenen Bescheid über den Wert des Grundstücks. Dieser Grundbesitzwert wird nicht von einem Gutachter vor Ort ermittelt, sondern rechnerisch, mit Bodenrichtwerten, Vergleichsfaktoren und Pauschalen für Alter und Ausstattung. Das Verfahren ist auf Massenfälle ausgelegt und soll gleichmäßig sein. Genau darin liegt sein Schwachpunkt: Es kennt das einzelne Haus nicht.

Typisierung statt Besichtigung

Das Finanzamt sieht in der Regel weder den feuchten Keller noch das undichte Dach oder die Ölheizung aus den achtziger Jahren. Es arbeitet mit dem, was in der Feststellungserklärung steht: Baujahr, Wohnfläche, Grundstücksgröße, Art des Gebäudes. Alles, was ein Kaufinteressent bei der Besichtigung sofort sehen und einpreisen würde, fehlt in dieser Rechnung. Bei gepflegten, modernisierten Häusern fällt das kaum ins Gewicht. Bei älteren Häusern mit Sanierungsstau kann der Steuerwert dagegen deutlich über dem liegen, was am Markt zu erzielen wäre.

Höhere Werte seit 2023

Seit Anfang 2023 gelten für die steuerliche Bewertung angepasste Regeln, die sich stärker an der Wertermittlung von Gutachterausschüssen orientieren. In vielen Fällen sind die Grundbesitzwerte dadurch spürbar gestiegen, besonders bei Häusern, die im Sachwertverfahren bewertet werden. Wer seine Erwartung an einem älteren Bescheid aus der Familie oder an einer Faustformel ausrichtet, wird vom aktuellen Wert oft überrascht.

Wann der Steuerwert überhaupt eine Rolle spielt

Ein zu hoher Grundbesitzwert ist nicht in jedem Erbfall ein Problem. Ob er sich auf die Steuer auswirkt, hängt von den Freibeträgen, vom Verwandtschaftsgrad und von der Nutzung der Immobilie ab. Bevor Erben Zeit und Geld in einen Gegenbeweis stecken, lohnt sich deshalb eine kurze Rechnung.

Freibeträge und Steuerklassen

Ehegatten haben einen persönlichen Freibetrag von 500.000 Euro, Kinder von 400.000 Euro, Enkel von 200.000 Euro. Geschwister, Nichten und Neffen fallen dagegen in eine ungünstigere Steuerklasse mit deutlich niedrigeren Freibeträgen und höheren Sätzen. Für sie wirkt sich jeder zu hoch angesetzte Euro unmittelbar auf die Steuer aus. Auch Kinder können betroffen sein, wenn neben der Immobilie weiteres Vermögen vererbt wird oder mehrere Häuser im Nachlass liegen.

Das selbst genutzte Familienheim

Eine wichtige Ausnahme ist das Familienheim. Erbt der Ehegatte oder ein Kind das Haus, in dem der Verstorbene selbst gewohnt hat, und zieht der Erbe unverzüglich selbst ein, bleibt der Erwerb nach § 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG steuerfrei, bei Kindern bis zu einer Wohnfläche von 200 Quadratmetern. Die Befreiung entfällt rückwirkend, wenn der Erbe das Haus innerhalb von zehn Jahren nicht mehr selbst bewohnt, es sei denn, zwingende Gründe hindern ihn daran. Für diese Erben spielt der Steuerwert also zunächst keine Rolle, kann aber später wieder wichtig werden.

Wenn verkauft werden soll

Viele Erben wollen das geerbte Haus nicht behalten, sondern verkaufen. Dann gilt keine Familienheim-Befreiung, und der Steuerwert ist voll maßgeblich. Gleichzeitig liefert der geplante Verkauf aber einen eigenen Ansatzpunkt, um einen zu hohen Wert zu korrigieren, wie weiter unten gezeigt wird.

Mehrere Erben, ein Haus

Erben mehrere Personen gemeinsam, wird der Grundbesitzwert einmal für das ganze Grundstück festgestellt und dann nach den Erbquoten aufgeteilt. Jeder Miterbe versteuert seinen Anteil mit seinem eigenen Freibetrag und seiner eigenen Steuerklasse. Für das Kind des Verstorbenen kann der Wert deshalb unerheblich sein, während die mitbeteiligte Nichte auf denselben Wert erhebliche Steuer zahlt. Ein Nachweis des niedrigeren Werts wirkt dann für alle, auch wenn nur einer der Erben ihn betreibt. Es lohnt sich, das in der Erbengemeinschaft früh abzustimmen und die Kosten des Nachweises fair zu verteilen.

Der gesetzliche Weg zum niedrigeren Wert

Das Bewertungsgesetz enthält eine ausdrückliche Öffnungsklausel. Nach § 198 BewG wird der niedrigere gemeine Wert angesetzt, wenn der Steuerpflichtige nachweist, dass der tatsächliche Wert am Bewertungsstichtag unter dem rechnerisch ermittelten liegt. Die Beweislast liegt also bei den Erben, nicht beim Finanzamt.

Zwei anerkannte Nachweise

Das Gesetz nennt zwei Wege. Der erste ist ein Gutachten, das entweder vom örtlichen Gutachterausschuss oder von einem qualifizierten Sachverständigen erstellt wurde. Der zweite ist ein Kaufpreis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Erbfall erzielt wurde. Beide Wege haben eigene Voraussetzungen, an denen viele Nachweise in der Praxis scheitern.

Was ein Gutachten leisten muss

Ein Gutachten wird nur anerkannt, wenn es vollständig, nachvollziehbar und nach den Regeln der Immobilienwertermittlung erstellt ist. Ein Kurzgutachten oder eine Online-Bewertung reicht nicht, ebenso wenig eine Einschätzung ohne Besichtigung. Wer das Gutachten erstellen darf, welche Unterlagen hineingehören und warum das Finanzamt Gutachten oft zurückweist, steht ausführlich in Steuerwert zu hoch: Mit welchem Gutachten Erben den niedrigeren Wert nachweisen.

Der Verkaufspreis als Alternative

Wer das Haus ohnehin verkaufen will, kann sich das Gutachten unter Umständen sparen. Ein zeitnaher Verkauf an einen fremden Dritten gilt als belastbarer Nachweis des Marktwerts. Die Jahresfrist, die Rolle des gewöhnlichen Geschäftsverkehrs und die Frage, was bei Verkäufen innerhalb der Familie gilt, behandelt Steuerwert zu hoch: Wann der Verkaufspreis im ersten Jahr als Nachweis zählt.

Wo die Rechnung des Finanzamts am häufigsten danebenliegt

Nicht jede Abweichung ist gleich wahrscheinlich. Es gibt typische Konstellationen, in denen der Steuerwert systematisch zu hoch ausfällt. Wer eine davon erkennt, hat einen guten Grund, genauer hinzusehen.

Ältere Häuser mit Sanierungsbedarf

Am häufigsten betroffen sind Häuser, die lange von älteren Menschen bewohnt und kaum modernisiert wurden. Feuchtigkeit, veraltete Elektrik, eine Heizung am Ende ihrer Lebensdauer oder ein Dach, das erneuert werden muss: All das mindert den Marktwert erheblich, fließt in die pauschale Bewertung aber nur über das Baujahr ein. Wie Schäden dokumentiert werden müssen, damit sie im Nachweis zählen, zeigt Steuerwert zu hoch: Wie Schäden und Sanierungsstau den Wert senken.

Lagen abseits des Durchschnitts

Bodenrichtwerte gelten für eine ganze Zone, nicht für das einzelne Grundstück. Ein Haus an einer stark befahrenen Straße, am Rand eines Gewerbegebiets oder mit ungünstigem Zuschnitt wird mit demselben Bodenwert angesetzt wie das ruhige Eckgrundstück im selben Gebiet. Ein Gutachter kann solche Abweichungen begründen, das Finanzamt in der Regel nicht.

Rechte und Belastungen

Auch eingetragene Rechte Dritter verändern den Wert. Ein Wegerecht, eine Leitung über das Grundstück oder ein Überbau des Nachbarn senken den Marktwert, werden in der Standardrechnung aber oft nicht erfasst. Sie gehören in jede Prüfung des Bescheids.

Ein Blick in das Grundbuch ist deshalb ein fester Bestandteil jeder Prüfung. In Abteilung II stehen die Lasten und Beschränkungen, die einen Käufer interessieren würden. Was dort eingetragen ist, aber im Bescheid keine Rolle spielt, ist ein Hinweis auf eine mögliche Überbewertung. Auch Baulasten, die nicht im Grundbuch, sondern im Baulastenverzeichnis der Gemeinde stehen, können den Wert spürbar mindern.

Wie der Steuerwert zustande kommt

Um einen Bescheid prüfen zu können, muss man wissen, wie er gerechnet wurde. Das Bewertungsgesetz kennt drei Verfahren, und welches angewendet wird, hängt von der Art des Grundstücks ab.

Drei Verfahren für unterschiedliche Grundstücke

Eigentumswohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäuser werden grundsätzlich im Vergleichswertverfahren bewertet, Mietwohngrundstücke im Ertragswertverfahren. Liegen für ein Einfamilienhaus keine Vergleichsdaten vor, greift das Sachwertverfahren. Jedes Verfahren hat eigene Stellschrauben, an denen eine Prüfung ansetzen kann. Eine genaue Darstellung der Rechenwege und der Daten, die das Finanzamt verwendet, findet sich in So entsteht der Steuerwert geerbter Häuser: Die Verfahren nach § 182 BewG.

Warum die Erklärung so wichtig ist

Das Finanzamt fordert die Erben auf, eine Feststellungserklärung abzugeben. Die Angaben darin bestimmen die Rechnung. Wer bereits in der Erklärung auf Besonderheiten hinweist und Belege beifügt, verbessert seine Ausgangslage. Fehler in der Wohnfläche oder im Baujahr lassen sich hier am einfachsten vermeiden.

Fristen, die über den Erfolg entscheiden

Der beste Nachweis nützt nichts, wenn er zu spät kommt. Das Verfahren ist zweistufig: Zuerst stellt das Lagefinanzamt den Grundbesitzwert fest, dann setzt das Erbschaftsteuerfinanzamt die Steuer auf dieser Grundlage fest. Einwände gegen den Wert müssen sich gegen den ersten Bescheid richten.

Einspruch gegen den richtigen Bescheid

Ein häufiger Fehler ist der Einspruch gegen den Erbschaftsteuerbescheid, obwohl der Wert gemeint ist. Der Steuerbescheid übernimmt den Grundbesitzwert als bindende Grundlage, ein Einspruch dort kann den Wert nicht mehr ändern. Gegen den Feststellungsbescheid läuft die Einspruchsfrist von einem Monat ab Bekanntgabe.

Zeit für das Gutachten gewinnen

Ein vollständiges Gutachten ist selten innerhalb eines Monats fertig. Erben können fristgerecht Einspruch einlegen und die Begründung mit dem Gutachten nachreichen. Wie das in der Praxis abläuft und welche Fristen sonst noch gelten, steht in Steuerwert zu hoch: Fristen und Einspruch gegen den Feststellungsbescheid.

Lohnt sich der Aufwand?

Ein Gutachten kostet Geld, und auch ein Einspruch kostet Zeit. Ob sich der Aufwand lohnt, lässt sich mit einer einfachen Gegenüberstellung abschätzen.

Die einfache Gegenrechnung

Liegt die vermutete Differenz zwischen Steuerwert und Marktwert bei 80.000 Euro und gilt für den Erben ein Steuersatz von 15 Prozent, geht es um 12.000 Euro Steuer. Ein Verkehrswertgutachten für ein Einfamilienhaus kostet je nach Umfang einige tausend Euro. In dieser Konstellation lohnt sich der Nachweis. Bei einer Differenz von 15.000 Euro und hohen Freibeträgen dagegen meist nicht.

Wann eine erste Einschätzung hilft

Wer unsicher ist, ob der Steuerwert überhaupt zu hoch ist, kann den Bescheid zunächst mit der Marktlage vergleichen lassen. Eine erste Einschätzung durch jemanden, der den örtlichen Markt kennt, zeigt, ob ein formales Gutachten Aussicht auf Erfolg hat. Erst danach sollte der eigentliche Nachweis beauftragt werden.

Die Reihenfolge, die sich bewährt hat

In der Praxis hat sich eine klare Abfolge bewährt: Bescheid prüfen, Frist notieren, Einspruch einlegen, Marktwert einschätzen lassen und dann entscheiden, ob ein Gutachten oder ein Verkauf den Nachweis liefern soll. Wer diese Schritte in dieser Reihenfolge geht, verliert keine Frist und gibt kein Geld für einen Nachweis aus, der sich nicht rechnet.

Einschätzungen aus der Praxis

Lokalwert GmbH & Co. KG

Krokusstraße 80, 52353 Düren · +49 2421 934 108 – 0

Bei Erbschaften im ländlichen Raum erleben wir regelmäßig, dass der Bodenrichtwert einer ganzen Zone auf ein Grundstück angewendet wird, das deutlich ungünstiger liegt. Eine Hanglage, ein schmaler Zuschnitt oder die Nähe zu einer Landstraße tauchen in der Rechnung des Finanzamts nicht auf. Als Immobilienmakler Düren werden wir deshalb oft gefragt, bevor überhaupt ein Gutachter beauftragt wird. Unsere Einschätzung des Marktwerts zeigt den Erben, ob sich ein förmlicher Nachweis lohnt. In vielen Fällen liegt die Differenz im fünfstelligen Bereich, in manchen aber auch so niedrig, dass der Aufwand nicht gerechtfertigt wäre. Wer uns als Immobilienmakler Jülich anspricht, bekommt diese Abwägung offen dargestellt.

Besonders häufig sind ältere Einfamilienhäuser in kleineren Gemeinden betroffen, die seit Jahrzehnten nicht modernisiert wurden. Als Immobilienmakler Nörvenich sehen wir bei solchen Häusern Abschläge, die in keiner pauschalen Bewertung vorkommen. Ähnlich ist es bei Häusern, deren Heizung oder Dach kurz vor der Erneuerung steht. Gerade dort lohnt sich der Blick auf den Bescheid, und als Immobilienmakler Kreuzau begleiten wir Erben auch dann, wenn sie nach der Bewertung verkaufen wollen. Für Häuser, die wir als Immobilienmakler Langerwehe vermarkten, dokumentieren wir den Zustand von Anfang an so, dass er später auch als Grundlage für einen Wertnachweis dienen kann.

Christian Lothmann

Dous Immobilien GmbH

Am Berge 36, 21335 Lüneburg · 04131 267 63 91

Viele Häuser, die wir nach einem Erbfall verkaufen, waren über Generationen im Besitz derselben Familie. Oft erben mehrere Geschwister gemeinsam, und keiner möchte das Haus selbst bewohnen. Als Immobilienmakler Amelinghausen erleben wir, dass die Erbengemeinschaft sich schneller einig wird, wenn ein realistischer Marktwert auf dem Tisch liegt. Dieser Wert ist dann zugleich ein Maßstab, an dem sich der Steuerwert messen lassen muss. In den Gemeinden südlich von Hamburg, in denen wir als Immobilienmakler Rosengarten tätig sind, liegen Steuerwert und Marktwert bei unsanierten Häusern nicht selten weit auseinander. Als Immobilienmakler Tespe raten wir Erben, mit dem Verkauf nicht zu lange zu warten, wenn der Kaufpreis als Nachweis dienen soll. Für Erben, die wir als Immobilienmakler Lauenburg (Elbe) beraten, klären wir deshalb früh, wie sich Verkaufszeitpunkt und Jahresfrist zueinander verhalten.

Philipp Dous

Severin Immobilien seit 1932 Nachf. GmbH & Co. KG

Sölder Str. 103, 44289 Dortmund · +49 (0) 231 13 888 75

Im Ruhrgebiet erben viele Familien nicht nur ein selbst genutztes Haus, sondern auch ein kleines Mehrfamilienhaus mit Mietwohnungen. Für solche Objekte rechnet das Finanzamt mit dem Ertragswert, und dort entscheiden die angesetzte Miete und die Bewirtschaftungskosten über das Ergebnis. Bei geerbten Mehrfamilienhäusern aus dem Segment Immobilien Dortmund liegen die tatsächlichen Mieten langjähriger Mieter oft unter dem, was die Rechnung unterstellt. Für die Erben erstellen wir deshalb eine Immobilienbewertung Dortmund, die die tatsächlichen Mieten, den Zustand und den Instandhaltungsbedarf berücksichtigt. Soll das Objekt anschließend verkauft werden, gilt für uns beim Thema Immobilie verkaufen Dortmund eine klare Regel: Der Verkauf wird so dokumentiert, dass der erzielte Preis als Nachweis taugt.

Sebastian Port

Dr. Dohmen Immobilien GmbH

Hochstraße 128, 52525 Heinsberg · 02452-4004

Wenn wir ein geerbtes Haus zum ersten Mal besichtigen, ist es oft noch vollständig eingerichtet. Schäden an Wänden, Böden oder Leitungen sind dann kaum zu sehen und werden erst nach der Räumung sichtbar. Als Immobilienmakler Erkelenz empfehlen wir Erben, den Zustand vor und nach der Räumung mit Fotos festzuhalten, weil diese Dokumentation später den Wertnachweis trägt. Ohne Belege lässt sich ein Abschlag für Sanierungsbedarf gegenüber dem Finanzamt kaum begründen. Häuser in kleineren Orten, die wir als Immobilienmakler Waldfeucht vermarkten, haben häufig einen Sanierungsstau, der den Marktwert deutlich unter den Steuerwert drückt. Wir arbeiten in solchen Fällen eng mit Sachverständigen zusammen, und als Immobilienmakler Wegberg stellen wir ihnen unsere Marktdaten zur Verfügung.

Martin Spelthann

Immofranch24 GmbH

Köpenicker Landstraße 149, 12437 Berlin · 03049080527

Ein großer Teil der Gutachten, die wir für Erben erstellen, dient genau einem Zweck: dem Nachweis eines niedrigeren Werts gegenüber dem Finanzamt. Dafür muss das Gutachten bestimmte formale Anforderungen erfüllen, die über eine normale Verkehrswertermittlung hinausgehen. Als Immobiliengutachter Fürstenwalde achten wir darauf, dass jede Annahme mit einer nachprüfbaren Quelle belegt ist, denn das Finanzamt prüft Gutachten auf Schlüssigkeit. Ein Gutachten ohne Fotodokumentation oder ohne Begründung der Abweichung vom Bodenrichtwert wird erfahrungsgemäß zurückgewiesen. Wer uns als Immobiliengutachter Mittenwalde beauftragt, erhält deshalb ein vollständiges Gutachten mit allen Anlagen. Den Bewertungsstichtag setzen wir als Immobiliengutachter Eichwalde immer auf den Todestag, nicht auf das Datum der Besichtigung.

Sven Märtens

L2 Immobiliengruppe

Dresdner Str. 59, 01640 Coswig · 03523 533 663

Viele Erben wissen nicht, dass ein zeitnaher Verkauf an einen fremden Käufer als Nachweis des Werts dienen kann. Gerade bei Häusern, die niemand aus der Familie übernehmen möchte, ist das oft der einfachere Weg als ein Gutachten. Als Immobilienmakler Weinböhla achten wir darauf, dass der Verkauf im gewöhnlichen Geschäftsverkehr stattfindet und der Kaufpreis nachvollziehbar zustande kommt. Wer uns als Immobilienmakler Moritzburg mit dem Verkauf eines geerbten Hauses beauftragt, bekommt die Unterlagen so aufbereitet, dass sie dem Finanzamt vorgelegt werden können.

Cathleen Lehmann

Weitere Beiträge zu diesem Thema

Häufige Fragen

Muss ich den Steuerwert einer geerbten Immobilie akzeptieren?
Nein. Nach § 198 BewG wird ein niedrigerer gemeiner Wert angesetzt, wenn Sie ihn nachweisen, etwa durch ein qualifiziertes Gutachten oder einen zeitnahen Kaufpreis.
Wer darf das Gutachten für den Nachweis erstellen?
Der örtliche Gutachterausschuss, öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige oder Sachverständige mit einer Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024.
Wie lange gilt ein Verkaufspreis als Nachweis?
Wenn der Verkauf innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Erbfall im gewöhnlichen Geschäftsverkehr stattfindet und sich die Verhältnisse nicht verändert haben.
Gegen welchen Bescheid lege ich Einspruch ein?
Gegen den Feststellungsbescheid über den Grundbesitzwert. Der Erbschaftsteuerbescheid übernimmt diesen Wert und kann ihn nicht mehr ändern.
Wie lange habe ich für den Einspruch Zeit?
Einen Monat ab Bekanntgabe des Bescheids. Das Gutachten kann nach dem fristgerechten Einspruch nachgereicht werden.
Spielt der Steuerwert beim selbst bewohnten Familienheim eine Rolle?
Zunächst nicht, wenn die Voraussetzungen der Steuerbefreiung erfüllt sind. Zieht der Erbe innerhalb von zehn Jahren aus, entfällt die Befreiung rückwirkend und der Wert wird wieder maßgeblich.